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부동산 - 부동산 시장 개선 지속 - 신한금융투자

6월 전국 APT 매매가격 +0.52% MoM (강남구 0.84%, 대구 1.24%)

6월 전국 APT 매매가격은 전월대비 0.52% 상승했다. 지방에서는 대구가 1.24%, 인천이 0.8%로 상승폭이 컸고, 서울은 전국 평균 수준인 0.5% 상승하였다. 특히 강남구가 0.84%, 영등포구가 0.85%로 서울 내에서 상승폭이 가장 크게 나타났다.

단독주택 및 연립주택의 가격 동반 상승

6월 전국 단독주택 가격은 +0.36% MoM 상승, 5개 광역시는 +0.65% MoM 상승하면서 단독주택 가격 상승률이 APT 가격 상승률에 근접하고 있다. 2015년 이후 가격 변동폭이 크지 않았던 단독주택과 연립주택의 가격 변동성이 확대되고 있는 것으로 판단된다. 올해 6월까지 전국 단독주택은 1.5% YTD 상승, 5개 광역시는 2.7% 상승하였는데, 2014년 동일기간의 상승률이 전국 0.8%, 5개 광역시 1.4%였다는 점을 감안하면 두 배 수준이다.

실수요는 매매차익보다 거주 비용이 중요: 신규 분양시장으로 연결

순수하게 거주 목적으로 주거 형태를 선택할 경우 향후의 주택가격 상승 여력보다는 거주의 질적인 부분이 우선시 된다. 실수요자가 주택을 구매하는 조건은 1) 매매, 전세, 월세 등의 계약 형태 중 매매에 따른 금리 비용이 크지 않을 것, 2) 주택가격 하락에 대한 우려가 크지 않을 것, 3) 주거의 질적인 측면이 매매 차익보다 우선시 될 것 등이다. 이러한 관점에 가장 근접해 있는 것은 신규 분양 APT이며, 따라서 실수요 확대 국면은 건설업체의 미분양 감소, 분양물량 확대 등 주택 실적 개선으로 직결된다.

투자수요는 기대수익률이 중요: 3월 이후 연환산 6%의 주택가격 상승률

2014년 평균 MoM APT 매매가격 상승률은 0.2%에 불과해 점진적으로 부동산이 개선되는 모습을 보였음에도 불구하고, 낮은 변동성으로 투자수요의 진입은 많지 않았던 것으로 판단된다. 다만 2015년 3월 이후 월평균 주택가격 상승률은 0.5%(연환산 6%) 수준이 유지되고 있고, 예금 금리 하락과 대출 비용 감소 등을 감안하면, 현재의 부동산 가격 상승률은 충분히 투자수요를 유인할 조건을 갖추고 있다. 특히, 실수요보다 투자 목적의 매매 비중이 높은 단독주택의 가격 상승률이 급격히 빨라지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 

경기 변동성 확대에도 불구하고, 분양물량 확대 지속 전망

최근 메르스, 그리스 등에 대한 영향으로 경기 변동성이 확대되고 있음을 감안하더라도 2015년 분양물량은 과거 10년래 최대가 될 것으로 전망된다. 이는 1) 가격 상승률이 빨라짐에 따라 재건축/재개발, PF사업의 사업성 증가 및 프로젝트 확대, 2) 미분양 감소와 현금흐름 개선에 따라 건설업체의 주택사업 역량 확대, 3) 서울, 수도권의 소규모 개발 또는 지방의 재건축/재개발 시장 확대 등의 요인 때문이다. 2015년 대형 6개 건설업체는 지난해 대비 60% 늘어난 11만호를 분양할 것으로 추정된다.

살아남은 중소형 건설업체, B2B 부문의 건자재 업체에 주목

주택 경기 회복과 프로젝트 확대, 하반기 이후 예상되는 분양 및 입주물량 증가 국면에서 주목해야 할 것은 살아남은 중소형 건설업체와 B2B에 특화된 건자재 업체가 될 것으로 판단된다. 이미 구조조정이 진행된 중소형 건설업체 중 일부는 수주 잔고 증가가 매우 빠르게 나타나고 있으며, B2B 건자재 시장의 경우 수요 증가에 따른 수익성 개선이 본격화 될 것으로 전망된다.